Агентство недвижимости в Лобне "Наш город"
Агентство недвижимости в Лобне. Новости недвижимости

Агентство недвижимости г. Лобня
О компании
Схема проезда
Обратная связь

Выгодные предложения

Комнаты
Квартиры
Дома
Земельные участки
Аренда нежилого фонда
Мена (Обмен)
Коммерческая недвижимость

Приватизация
Составление договоров
Согласование перепланировки
Сопровождение сделок
Перевод из жилого в нежилое
Вступление в наследство
Оформление документов

Новости недвижимости
Наши партнеры: Каталог недвижимости RealtyStock
В раздел новостей
14:54
Владеть имуществом. Формы бывают разные
Личное, временно личное или общее?

Если вы подумываете о приобретении жилья, например, в Великобритании, то следует учесть, что здесь существуют три формы владения недвижимостью, не считая привычную для нас аренду: фрихолд (freehold), лизхолд (leasehold) и коммонхолд (commonhold). То есть, совершая сделку купли-продажи, вы в разных случаях обретаете разные права и возможности в отношении объекта. Подобное разделение, заимствованное у Англии, существует также в ОАЭ.

Фрихолд — безусловное право собственности на недвижимость и соответствующий ей участок земли на неопределенный срок. Эта форма наиболее понятна и привычна для российских покупателей, поскольку дает владельцу фактически неограниченные права на объект (если, конечно, не владеет памятником культурно-исторического наследия). «В случае freehold-владения сам объект недвижимости и землю, на которой построено здание, можно продавать. Как правило, на продажу в собственность предлагают частные домовладения, виллы или поместья», — рассказывает директор по развитию департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.

Лизхолд — безусловное право собственности на недвижимость, ограниченное определенным сроком. Часто при лизхолде сам объект недвижимости переходит в полную собственность, а земельный участок, на котором он расположен, — в аренду. «Если земля находится во владении на правах аренды, это означает, что только здание (но не земля) является предметом продажи. При этом владелец земли передает покупателю недвижимости права аренды на участок на определенное количество лет», — поясняет Е. Юргенева.

Как правило, договоры лизхолда заключают на достаточно долгое время — 25, 50, 99 лет и более. Продолжительность аренды влияет на стоимость объекта недвижимости. «При покупке недвижимости на правах leasehold покупателю обязательно следует проверить срок действующего договора аренды на объект. Эту информацию должен отразить в своем официальном отчете его консультант по юридическим вопросам», — предупреждает Е. Юргенева.

По ряду признаков эта форма владения очень близка к долгосрочной аренде. Так, покупка жилья на правах лизхолда никак не облегчает получение вида на жительство в стране. Даже владея такой квартирой не один десяток лет, вы должны будете все значительные изменения в помещении согласовывать с владельцем земли. Поэтому недвижимость в рамках лизхолда обычно дешевле.

Арендная плата осуществляется либо регулярными взносами, либо в виде разовой выплаты в начале срока. Первый вариант практикуется при краткосрочной аренде до 20 лет, разовая выплата чаше используется при долгосрочной аренде.

Но в целом прав у владельца недвижимости лизхолда все-таки больше, чем у обычного квартиросъемщика. Так, арендодатель не имеет права прекратить договор досрочно и попросить освободить квартиру на десятом году владения, если договор заключен на 50 лет. Более того, почти все договоры лизхолда предусматривают возможность их продления. Как разъясняет Е. Юргенева, для продления срока необходимо выплатить владельцу земли дополнительную стоимость и внести изменения в договор долгосрочной аренды. И есть нюанс: чем раньше арендатор займется продлением договора, тем дешевле это обойдется. Арендное право собственности в Великобритании ограничено максимальным сроком в 999 лет. Сейчас большинство договоров лизхолда заключается минимум на 99 лет, а в среднем на 125 и 150 лет.

Как правило, в лизхолд продаются квартиры в многоквартирных домах. Такие покупки менее затратны, чем те, что проходят по форме фрихолда. Однако в последующем расходов при лизхолде гораздо больше. Так, владелец фрихолда оплачивает только ежегодный налог на собственность и коммунальные расходы по факту потребления. Лизхолд же предполагает более длинный список регулярных выплат. Помимо налога на собственность придется вносить арендную плату за пользование землей, на которой расположено жилье, а также оплачивать услуги управляющей компании, занимающейся объектом.

Нечто среднее между фрихолдом и лизхолдом представляет собой коммонхолд. Или в другом варианте — share of freehold. Это безусловное право на недвижимость двух или более лиц. Иными словами, общее владение или его элементы. «Как правило, самим жильем люди владеют на правах фрихолда, а вот соответствующей территорией — на правах коммонхолда», — поясняет специалист по зарубежной недвижимости агентства AVC Real Estate Юлия Тишкова.


Почти как ЖСК

Существуют и другие вариации на эту тему. Например, когда квартиры тоже считаются общим имуществом. Отчасти это похоже на наши жилищно-строительные кооперативы, когда весь дом находится в собственности ЖСК. Подобная форма, например, довольно распространена в Чехии. Причем цена таких квартир, как правило, заметно ниже среднерыночной — как раз по той причине, что владение ими связано с рядом обременений, предусмотренных уставом кооператива. Например, кооператив может запретить сдавать это жилье или оформить по этому адресу свою фирму. В любом случае сдавать такое жилье или приглашать на долгий срок гостей можно только с ведома правления кооператива. В договоре найма может быть указано, что разрешается подключать Интернет и кабельное телевидение только через определенного провайдера. И помимо оплаты коммунальных платежей на каждого члена кооператива ложатся обязательные ежемесячные взносы.

Перевести кооперативную квартиру в личную собственность можно, но не всегда. Так, если у кооператива есть долги перед третьими лицами (например, кредит в банке), то пока с ними не рассчитаться. Стать полноправным собственником недвижимости невозможно: все члены кооператива несут равную ответственность перед кредитором.

Наиболее оптимальными вариантами для владельцев недвижимого имущества являются такие виды собственности, как фрихолд и коммонхолд. «Главным преимуществом является то, что сроки владения не ограничены, а также возникает право на получение вида на жительство в Великобритании», — поясняет Ю. Тишкова.

При этом Е. Юргенева отмечает, что некоторые клиенты, которые хотят заработать на рынке британской недвижимости путем перепродажи жилья, заинтересованы в приобретении объектов на условиях leasehold с небольшим сроком аренды, например на 25 лет. Такое жилье более доступно по цене, чем аналогичное, но с длительным сроком аренды. «Покупатели подобных объектов самостоятельно занимаются редевелопментом, реновацией, дизайном приобретенного жилья и параллельно продлевают срок аренды на максимально возможный период. Затем уже обновленный объект с большим сроком аренды они выставляют на продажу по более высокой цене и в результате перепродажи получают хорошую прибыль», — рассказывает она.


Лицом к лицу

В большинстве случаев, приобретая жилье в России, мы оформляем его на физическое лицо — на себя, на кого-то из родственников, реже — на фирму. Однако при покупке недвижимости за границей последний вариант более рационален. Есть две основные причины, по которым риэлторы рекомендуют использовать именно юридическую форму владения: первая — расширенные возможности при покупке, вторая — налоги.

Первый случай относится к тем странам, где до сих пор существуют ограничения для иностранцев в плане сделок с недвижимостью. Так, в Хорватии нерезидентам запрещено покупать жилье на физическое лицо. В обязательном порядке необходима регистрация юридического лица, которая занимает в среднем десять дней. «На Кипре физическое лицо может приобрести только один объект в личное пользование. В Словакии с 2004 г. только ту недвижимость, которая находится в пределах населенных пунктов», — приводит примеры ограничений Ю. Тишкова.

Многие страны устанавливают запреты на приобретение земельных участков. Такие правила действуют, например, в Китае, Таиланде, Индонезии, Болгарии. Как говорит директор компании Pleiada International Вадим Оришак, в том же Таиланде наиболее эффективным способом покупки недвижимости является создание местной частной компании, не более 49% которой принадлежит нерезидентам. «Таким компаниям разрешено приобретать землю в собственность. При этом юрист распределяет права голосования так, чтобы нерезиденты контролировали компанию целиком. Это отработанный и эффективный способ, широко применяемый иностранными покупателями», — рассказывает Вадим Оришак.

До недавнего времени к странам, которые ограничивают права иностранцев на рынке недвижимости, относилась и Чехия. С прошлого года формально это ограничение снято. Но, например, оформить ипотечный кредит иностранец здесь может по-прежнему только на юридическое лицо.

Вторая причина покупки на юридическое лицо — минимизация налогообложения. Она актуальна для некоторых западноевропейских стран, особенно при сделках с элитными объектами. «Покупка недвижимости на юридическое лицо является гибким инструментом структурирования сделки. При этом юрлицом может быть как местная, так и офшорная компания. В таких странах, как Франция, Италия, Испания и Великобритания, несмотря на отсутствие ограничений на покупку нерезидентами, мы рекомендуем оформлять дорогостоящую недвижимость именно на юридическое лицо — для оптимизации налоговых выплат. В частности, налога на наследство, а в ряде случаев и налога на прирост стоимости — capital gain tax. Причем речь не идет об уклонении от налогов, а о грамотном оформлении собственности, учитывающем местные законы», — рассказывает Вадим Оришак.

Например, во Франции действует так называемый налог на богатство (ISF), который взимается с активов стоимостью свыше 790 тыс. евро. Здесь наиболее целесообразно приобретать недвижимость на специально создаваемую компанию SCI (гражданское общество по владению недвижимостью). «А вот оформление недвижимости во Франции на офшорную компанию, скрывающую личность владельца, автоматически влечет максимальную ставку ежегодного налога на недвижимость в размере 3%», — приводит пример Вадим Оришак.

Принимая решение о покупке недвижимости на юрлицо, лучше просчитать все возможные расходы, как денежные, так и временные. «В частности, учесть, что придется вести бухгалтерский учет, сдавать ежеквартальные и годовые отчетности, поддерживать положительный баланс на счете компании», — замечает Ю. Тишкова. Кроме того, для юридических лиц, как правило, более высокие тарифы на коммунальные услуги, Интернет и т. д. Поэтому недорогую недвижимость, если нет никаких ограничений по сделке, выгоднее оформлять на физическое лицо, так как содержание компании может обойтись дороже, чем выгода при покупке. Как правило, организация юридического лица обходится в сумму до 10 тыс. евро, а его ежегодное содержание — в несколько тысяч евро.

«Решение, оформлять недвижимость на физическое или на юридическое лицо, зависит от финансовых и личных целей самого клиента, а не от страны, в которой находится объект. Покупатель недвижимости вместе с финансовым и налоговым консультантом должны рассчитать, какая форма собственности выгоднее. Во многих странах оформление на юридическое лицо имеет финансовый смысл, только когда стоимость недвижимости составляет несколько миллионов долларов (евро) или для покупателя важно не раскрывать свое имя», — поясняет Ю. Тишкова.


11.10.2010
Яна КАЗАКОВА
Ссылка на источник: Недвижимость и цены

Некоторые новости:
Сбербанк снижает процентные ставки по жилищным кредитам и продлевает действие Акции «В десятку!»
15 октября 2010 года, г. Москва – Сбербанк России (РТС: SBER, ММВБ: SBER03) снижает процентные ставки по ряду жилищных кредитных программ от 0,75% до 1,5%. Новые ставки составляют от 9,5% годовых для кредитов в рублях.
В Среднерусском банке Сбербанка России прошла конференция по жилищному кредитованию
29 сентября 2010 года в Среднерусском банке Сбербанка России прошла конференция «Жилищное кредитование Сбербанка России».
Гаражи для москвичей. Городская программа в действии
Первые пять участников программы «Народный гараж», вложившие средства в строительство паркинга на улице Куликовской, владение 20, в юго-западной части Москвы, стали обладателями свидетельств о собственности на машино-места.
Агентство недвижимости в Лобне "Наш город" - Агентство недвижимости в Лобне. Новости недвижимости